买房后悔权看上去很美

市消委会认为无条件退货要制定合理期限

　　俗语说，“花钱难买后悔药”。不过，昨日有报道称，迎来首次大修订的《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）已被列入全国人大常委会5年立法规划。其中，《消法》即将引入的“后悔权”，主要适用于包括购房在内的三类商品交易。

　　一石起浪。“后悔权”犹如双刃剑，在保护购房者的同时，无疑也给房产交易秩序带来新的风险。由此，“后悔权”中退房的理由、退房时间、退房是否该收取“后悔金”的界定成了购房者和开发商最大的关注点。

　　文/本报记者 曾永雄、林成宝、盘翊 漫画/黄珂展

　　现状：楼市多陷阱 期待“后悔药”

　　“如果有‘后悔权’，我就不会冤枉花这2000元了。”昨日，南海大沥某单位的刘巍，为《消法》即将引入“后悔权”击掌叫好。

　　去年7月，年近而立的刘巍计划到大沥某楼盘买一套商品房。按开发商规定需支付1万元定金，由于当时没带足现金，他便按售楼人员的建议先交了2000元作为订金，并签订了一份订金合同。事后，刘巍家人算了一笔账，觉得不划算，建议他暂时不要买。可刘巍去售楼部要求退还2000元订金，却遭到了拒绝。

　　“这不仅仅是个案。”广东经纶律师事务所高级律师游植龙说，他发现不少房地产开发商与购房者在交易过程中并未处于平等地位。售楼合同往往存在陷阱、霸王条款，消费者承担的风险比较大，需要有“后悔权”来保护消费者。

　　“‘后悔权’其正式称谓为冷静期制度，是消费者单方解除或撤销合同的权利，原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货，特别是对于电视直销商品。消费者的后悔权制度未必适用于所有消费行为，但三类商品交易活动应当适用后悔权制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买汽车、房屋等。”前日，中国消费者协会副会长刘俊海，在向媒体介绍《消法》修改的大方向和趋势时如是说。　

　　“我赞成有附加条件的‘后悔权’，最好是只针对不动产，如房地产市场。”游植龙说。事实上，在采访中，市民更多地把目光聚焦在房地产交易市场。

　　争议：“后悔无需理由”VS“炒家”有机可乘

　　“买后不能退，没法后悔。”市民伍志勋认为购房者是弱势群体，开发商常忽悠消费者。在此情况下，购房者“后悔无需理由”。

　　中国法学会会员王学堂认为，很多消费者在购买产品时，商家很热情，有些消费者在这种情况下的购买行为是属于冲动性的，小额的商品买回家之后如不适用，不能退就只能自认倒霉。但大件商品，譬如房子，买了觉得不好，但不买就没有了高额定金，有时也只能“被逼”着购买。他认为，如果设定“后悔权”，就不需要规定消费者后悔的理由；否则，“后悔权”就没有任何的意义。

　　不过，保利地产佛山公司营销总监张亮则坦言对此暂时“持观望态度。”张亮说，通常选择退房的消费者有的没有考虑好房子的价格、品质、适用功能，一时冲动购买了房子；有的可能是因为家庭变故，夫妻分手或者工作调动等因素导致后悔退房。这时，“后悔权”对其权益的保护有一定的积极意义。但如何界定所购买房者后悔退房的理由是一个问题。

　　“购房者中，除了这些一般的客户外，更大一部分是投资者或者‘炒家’。”张亮说，一旦购房者有了“后悔权”，其投资或投机失误后出现大量的退房潮，风险无疑均将转嫁到开发商头上。这样一来，“后悔权”将可能助长和推动楼市新的投资潮和投机潮。为此，多次置业者是不应该有后悔权的。

　　“后悔无代价” VS 滥用“后悔权”

　　“既然‘后悔权’里规定要无条件退货，那就不应让消费者在后悔时付出任何代价。”王学堂、游植龙等法律人士，在后悔是否要付出代价时与刘巍等购房者达成了共识。

　　但佛山房地产业协会地产开发专业委员会主任、佛山丽日集团房地产发展公司总经理钟统义认为，如果消费者都滥用这个“后悔权”，会给整个市场留下后遗症。

　　“像有些购楼者在2007年高峰期时买的房子，到2008年楼市最低迷的时候，如这些消费者都后悔，都来退房，那谁来保障开发商的权益。”钟统义说，“后悔权”也存在难以做到公平的情况。在房子买卖时，如在认购阶段时，消费者可以反悔了。但如果双方都已签订合同，且合同都已备案，如消费者后悔，这种情况下是否要行使“后悔权”，就值得商榷。

　　对此，王学堂和游植龙也均表示“后悔权”要转化为现实去执行有难度。“这个‘特别法’与之前的合同法是存在矛盾的。”游植龙说。

　　焦点：后悔时间 多久合适难界定

　　“据悉，美国的‘后悔期’是三天。”王学堂认为，“后悔权”时间要视不同的商品去定，小额商品后悔的时间可以短一些，大额商品的后悔时间长一些，如买汽车就可以有15天时间，房子就有一个月；游植龙则建议合理期间最好是在房屋没有交付使用前。

　　“建设局、房管局等主管部门一直以来对于楼市有着监管，一旦出现了不确定的‘后悔期’就会搅乱市场信息。一些楼盘甚至可以利用购房者的‘后悔权’来捂盘，声称其所‘捂’的房子是购房者后悔退房的。”张亮认为“后悔权”的合理期限难以界定，将会助长虚假销售。

　　说法：无条件退货要制定合理期限

　　“如果后悔权制度能写入新修订的《消法》，那将是一项革命性的变革！”昨日，市消委会副秘书长欧阳光说，这可以帮助到“冲动型消费者”。目前的《消法》中关于“三包”责任时间的规定是这样的：产品自售出之日起7日内，发生性能故障，消费者可以选择退货、换货或修理。换言之，对于质量没有瑕疵的产品，消费者若想退货，是得不到《消法》的支持的。

　　欧阳光说，由于消费者和商家在对产品相关信息了解上的不对等，商品的更多信息只有消费者购买且使用之后才能了解，因此建立后悔权制度能更好地保护消费者的权益。但是，该权限如果不恰当地提出，会造成交易混乱，因此有必要立法予以规范，制定详细的操作细则。

　　市房管局相关负责人表示，新修改的《消法》引入的“后悔权”要真正能促进房地产市场交易的公正、公平，不能与契约精神相违背，消费者也不能滥用“后悔权”。而吃“后悔药”要不要付出代价，也值得探讨。