业主自当“管家” 遭遇收费困局

禅城彩管厂小区自建“管理小组”面临解散，区住建部门称其自治管理具有一定先进性

　　2009年3月，经过居委会与业主代表商量，彩管厂住宅小区业主决定“自治”，成立了一个义务“治安管理小组”，承担物管功能。自那后，小区内原本频发的入屋盗窃和摩托失窃事件大大减少。然而，得到大多数业主认可的小区自治管理方式，如今为何却面临解散的困境？对于那些不交管理费的“老赖”，又有什么办法？

　　文/ 本报记者 林成宝

　　背景：业主自建“治安管理小组”

　　彩管厂小区原为佛山市彩管厂公司的员工宿舍，建有四座楼体，住有256户员工。在2006年年底以前，小区的治安与卫生管理都由公司负责。但之后，因为公司内部发生变化，小区管理移交到了湖景社区居委会。

　　一开始，居委会请来了专人负责小区的卫生清洁，但因为卫生费总是收不齐，最后居委会不得不放弃对其管理。

　　“没人管了，小区门口的垃圾堆得很高，发出恶臭。”小区业主好姨回忆说，除了垃圾没人清理外，小区还时常发生入屋盗窃事件。四座三楼有两户业主，曾在同一天被人进屋偷了东西。“那时，单车房被撬，单车和摩托车被偷，数不胜数。”

　　湖景社区居委会黄主任也坦言，经常有业主前来反映和投诉治安问题。“我们也很头痛，想了很多办法，最后与几位热心业主商量后，决定让业主自己管理自己。这种做法，在佛山可能还是首例吧。”

　　经过召开多次超过2/3业主的业主代表大会，筹备大半年后，2009年3月，小区最后选出了以黎福棠为组长，高焕好等七名业主为成员的“治安管理小组”，并公布了收费等相关管理规定。

　　收费标准是，每户每月治安管理费20元，卫生费7元。由小组成员每月上门收取。“小组所做的工作其实就是物管的职责，而且也有相关的管理规定，不一样的是，我们成员都是义务服务的，不收任何报酬。”小区的收费账户一直由居委会代管。

　　“治安管理小组”成立后，请了四名保安，其中两名为彩管厂的下岗工人，另两名为原员工家属。每人每月工资是1000元（今年7月后增至1200元）。另外还请了两名保洁员，工资与保安差不多。

　　当保安的莲姨就是彩管厂的下岗工人之一。她是单亲家庭，目前有一儿子在读大学。她说，自“治安管理小组”成立后，再没有发生过入屋盗窃的事情。不过，小区有两辆摩托车确实是在她们管理期间失窃了。

　　“主要是因为那一位主业怕麻烦，没有把车停放在我们划定的停放区域，而是把车停在楼下，她就住在最边上那栋楼，结果晚上被偷了。”莲姨说，即使是专业的物业管理公司，也不能保证不出现这种情况。

　　困境：少数业主拒绝交费 管理小组面临解散

　　管理小组的成员都是由业主投票选举出来的，然而，义务工作的小组成员，每个月上门收费时还要遭到老同事骂，令他们感到很心寒、很无辜。

　　小区目前除了小部分房子已经出租外，大部分还是彩管厂老员工在住。“很多时候，组员上门去收费，都会遭到住户指责漫骂。”好姨说，每到收费时，她一到二座6楼的一个老同事家门口，老同事一听说她是来收费的，就让她走，还开口骂她。

　　“很尴尬，这一位老同事以前还是公司的工程师、党员，每个月就27元，但她都舍不得交，两年了，最后才交了垃圾费，治安费一分都不交。”好姨说，负责收费的成员，每个月都爬上爬下（楼梯楼），但他们却没有一句怨言。

　　没有交费的住户，是不是因为家庭困难而交不起？“并不是这样，很多都是开小车的，他们见第一年有人没交费，于是也跟风不交。”好姨说，她负责的那一栋，大部分都是“老赖”，且很多都是以前公司的管理层，有文化的人。

　　昨日中午，记者特地采访了好姨所说的“老赖”。“他们管理之后，我的摩托车被偷了，反正现在没有摩托车要他们看管，且家里也没什么好偷的，不需要保安。”住在二楼的李小姐坚决地说，如果“治安管理小组”撤了，对她没有影响。

　　同样，住在六楼的吴先生也称，自家没车给保安看管，且自家很安全，因此他只愿意交卫生费。

　　但是，小区的大部分业主，在记者采访时都表示对小组的管理感到很满意。“这么便宜的费用，去哪里找这么低价的物管，而且还可以帮助几位下岗的老同事就业。真想不通那些业主为何不交这点小费用。”业主萍姐说。

　　因为这些“老赖”的存在，小组目前面临要解散的困境。据莲姨说，第一年就有9户人家一分钱没交，而今年达到了15户。

　　“治安和卫生环境是好了，但是，我们却面临发不出工资的问题，因为收费是持续到明年五月，如果明年还像今年一样有如此之多的业主不交费，小组明年五月就有可能要解散。”

　　据了解，小组两年前曾想请专业物管公司管理小区，但前来“应聘”的物管公司，都提出每户收费不能低于36元。“现在27元都不愿意交，36元愿意交吗？而且，我们还是老同事、老熟人，上门收都不交。”好姨愤愤地说。

　　律师：可向法院起诉“老赖”

　　对于少数“老赖”，居委会也无可奈何。黄主任就坦言，小组成员多次向她诉苦收费难的问题，对此，她也曾针对这些业主打过电话进行调解。

　　“但不管用，这些人说不需要保安管理，怎么说都做不通工作。”黄主任说。而值得欣慰的是，到目前为止，还没接过有业主投诉关于收费用途的问题。“账户存折放在我们居委会，每个月，小组都把详细的账单贴到小区楼下，一清二楚。”

　　彩管厂小区的“治安管理小组”究竟如何才能继续走下去？禅城区住房和城乡建设局企业资质和物业管理科相关负责人杨先生说，对于不交费的“老赖”，累积到一定程度，可向法院提出诉讼。不过，对于如何才能得到业主的支持，他建议，“治安管理小组”应组织多一点业主之间的活动，多交流，让邻里关系更好。适当的时候，可以公布不交费人的房号，促使他们交费。

　　同样，广东经纶律师事务所的游植龙律师也表示，只要小组是通过业主大会成立的，就是合法的，可以决定整个小区的管理。他说，少数人应该服从多数人，只要程序合法，对于不交费用的“老赖”，小组可以以集体的名义向法院起诉。

　　说法：小区管理模式有先进性

　　像彩管厂小区自行管理的形式，在禅城，很多旧城区小区都出现过。不过，禅城区住房和城乡建设局的杨先生说，彩管厂小区的管理模式更具先进性。

　　“大多数是单独楼，实行自管，但保安和保洁员都是外聘的，不像彩管厂小区，保安是自己人，比较熟悉情况，管理更安全。” 杨先生称，像彩管厂小区实行的自行管理，小区能达到高度自治，这样可以减少业主与物管公司的矛盾，因为，物管公司在处理问题时，都是站在自己的利益角度。“当然，自行管理也存在一定的弊端。只能做最基层的管理服务，如果是专业管理公司，业主就不用操心太多。”

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　　小区自治管理的尴尬，彩管厂小区并非孤例。去年二月，本报就报道了禅城愉景雅苑在8年时间里换了7家物管的事件。物管被辞退之后，该小区一业主康坚勇勇敢地当起了“管家”。快满两个月的时候，他因为不是物业服务企业职员，而是愉景雅苑的业主，还是小区业主委员会的委员身份而遭到质疑。而且，他的管理尽管颇有成效，也得到了绝大部分住户的认可，但他同样绕不过去的一个问题是——管理费的收取，每月，总会有一小部分住户坚决不交。