看 似 寻 常 实 奇 崛
——记一宗房屋搬迁民事纠纷引发的撤销房地产权证行政诉讼案
游 植 龙 律师
1999年11月，一宗案件摆到了笔者面前：何某是广东省某市A银行干部，根据房改政策，何某、朱某夫妻于1993年6月以房改优惠价向A银行购得XX房产权，1993年8月何某与A银行签订了优惠价购买旧公有住房的10年服务合同，1994年2月，何某取得《房屋所有权证》，1995年8月何某涉嫌犯罪被开除公职。1996年7月，何某在A银行给市房改办《关于办理何XX同志退房的报告上》签名同意。同月，市房改办同意取消关于买卖XX房的优惠购房合同。1997年7月，A银行取得了市房地产管理局核发的《房地产权证》。1999年10月27日，A银行起诉朱某，要求朱某搬迁出XX房（此时何某已在狱中服刑），并支付房租、水电费8838元。1999年11月，一审法院判令朱某迁出该房并自行承担搬迁费用，支付房租、水电费8000元给A银行。
一宗看似平淡无奇的案件。A银行手中又握有能证实其拥有产权的《房地产权证》，并得到一审法院的支持，朱某处境极为不利。从哪里入手呢？
经过向朱某详细了解情况，可值一辩的是朱某一直不知该房被过户情况，A银行在办理过户时所需何某《房屋所有权证》是从市公安局取走的，因该证在何某涉嫌犯罪时被公安局扣押。但笔者深知：这还不够充分，因为《房屋所有权证》上的所有权人为何某，签订优惠购房合同时也只有何某签字，而何某又在退房报告上签名。在办理退房过户时没有征得其妻子朱某的同意，剥夺了朱某应有的权利，虽有瑕疵，但从过户法定手续上看，并不致命。取得何某《房屋所有权证》时虽然不光明正大，但过户时毕竟有此证在手。因上诉期限已近，时间紧迫，一方面唯有以A银行在过户时并未征得朱某同意、取得何某《房屋所有权证》的手续不合法为由主张A银行之《房地产权证》无效，于1999年11月23日提起上诉，另一方面再寻找突破口。
经过苦苦思索，突然想到一个问题：A银行办理过户时，何某尚在看守所，如何过户呢？对！查看过户的原始档案！立即行动，经过到房管局查阅原始档案，得知A银行在过户时提供了一份有其单位盖章、委托代理人签名和何某签名、时间为1996年7月的《房地产买卖契约》。但笔者细心地发现，何某的签名和A银行代理人的签字如出一辙，结合当时何某尚在看守所的状况，极为可疑。或许，这就是突破口。于是马不停蹄地找到尚在狱中服刑的何某，何某亲口否认曾在《房地产买卖契约》上签名，称该签名肯定是他人冒签。笔者又立即对A银行代理人进行调查，他承认当时为图方便才在《房地产买卖契约》上代何某签名，笔者要求他在律师调查笔录上签名，被拒绝。为使证据更具效力，笔者通过本所委托鉴定部门对《房地产买卖契约》上何某的签名进行笔迹鉴定，鉴定结果显示确非何某本人签字。取得笔迹鉴定证明后，1999年11月29日，朱某向市房管局提出异议，要求其根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条、第三十五条规定撤销核发给A银行的《房地产权证》。
12月10日，A银行与朱某房屋搬迁案开庭。笔者提出A银行假冒签名、未征得朱某同意擅自过户、非法取得何某《房屋所有权证》等欺骗手段骗取房管局核发《房地产权证》属无效，A银行对该房没有所有权等代理意见，同时已向房管局提出导议为由申请中此本案审理。但二审法院未予采纳，却于12月14日作出二审判决：驳回上诉，维护原判。本案审理速度之快真令笔者始料未及：1999年10月27日A银行起诉，一审法院11月上旬判决，朱某11月23日上诉，二审法院12月14日维持原判。
事已至此，只得一方面申请再审，另一方面立即采取行动，乘敌之隙，“围魏救赵”，以行政诉讼促进民事案件的解决。鉴于房管局对异议书不作答复，时间不等人，于是直接向区人民法院提起行政诉讼，要求法院撤销房管局于1997年7月核发给A银行的《房地产权证》。对于这宗行政诉讼，笔者此时已是胸有成竹，因为在法理上：
首先，根据《婚姻法》规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。A银行在办理过户时未征得讼争房共同所有权人朱某的同意，侵犯了朱某对共有房屋的处分权。讼争房是朱某和何某夫妇二人的名义共同向A银行购买的，是朱某福利的体现，在核发《房屋所有权证》时虽只登记何某一人，但并不能排除朱某的处分权。A银行申请取消福利购房而要求退房时，应征得朱某的同意，但实际上A银行却从未征得朱某的同意，因而其申请退房手续不合法。
其次，A银行以非正常途径取得何某的《房屋所有权证》，其手续是非法的。更重要的是，A银行以假冒何某签名的手段伪造《房地产买卖契约》，欺骗房管部门核发《房地产权证》，根据1997年《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，申报不实，登记机关有权注销房屋权属证书，以及1994年《广东省城镇房地产权登记条例》第十五条“当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，由房地产管理部门撤销核准登记”之规定，A银行非法获得的《房地产权证》应予撤销。
再次，在未经司法裁决的情况下，当事人按正常过户方式办理房地产过户手续，根据建设部《城市房地产转让管理规定》第七条之规定，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请。也就是说，转让合同是办理转让过户的必备文件。而1994年《广东省城镇房地产权登记条例》第八条、第九条也规定，申请人办理转移、转让或变更登记应提供协议书、合同书或批准文件。
综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，因A银行提供虚假买卖协议办理过户，就房管局核发《房地产权证》这一具体行政行为来看，显属主要证据不足，依法应予以撤销。
在将房管局列为被告、A银行列为第三人提起撤销《房地产权证》的行政诉讼后，房管局和A银行答辩认为：1、A银行根据服务合同规定有权收回房改房，且二审法院民事诉讼终审裁定朱某应搬迁；2、讼争房是按照房改政策规定的房改房，其产权受房改房政策规定限制，因此办理退房手续与一般的房地产交易不同，是以市房改办公室的有关文件作为变更权属依据办理产权转移变更登记。纵使买卖契约有假，也不影响过户的合法性。
笔者针锋相对：1、“正义不仅应当得到实现，而且应当以人们能看得见的方式得到实现”，A银行纵使有权收回该房改房，也应当征得何某、朱某的同意并签下买卖契约、按正常过户手段办理过户手续，或者以诉讼手段合法取回，而不能以造假等非法手段行使权利。须知在具体行政行为中，程序非法，可导致实体无效。房屋搬迁的民事判决很大程度是根据A银行拥有《房地产权证》作出的，现该《房地产权证》的核发存在严重的错误，是应撤销的具体行政行为，因而不能以搬迁的民事判决来自证其实。2、根据《行政诉讼法》第三十二条之规定，“被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件”。据此，被告提出房改房的退房过户手续与一般的房地产交易不同，是以房改办公室的有关文件作为变更产权依据的观点，就应提供所依据的法律、法规等规范性文件，但被告却不能提供，显属依据不足，其说法不能成立。更何况，1999年12月27日广东省人大常委会在对《广东省城镇房地产权登记条例》作出修改时，规定“本省行政区域内城镇的新建非商品房屋、商品房屋、房改房屋、拆迁补偿房屋的权属登记及已确认产权的房地产权变更登记、房地产设定抵押权登记适用本条例。”这已明确规定了“房改房屋”的过户也与一般的房地产转让交易一样，需要具备该条例规定的相关合同书或批准文件，而不存在特殊之处。
正是由于有了充分的事实根据和法律依据，一审法院于2000年3月作出行政判决，撤销市房管局于1997年7月核发给A银行的《房地产权证》。第三人A银行不服提起上诉，二审法院于2000年7月驳回其上诉，维持原判。
法院撤销了A银行的《房地产权证》，为朱某对民事判决的申请再审增加了砝码，在强大的压力面前，A银行不得不与朱某就房屋搬迁民事判决问题进行协商，鉴于本案的实际情况，由A银行退还原购房时的购房款，不再收取租金、水电费，协商有关部门提供公租房给朱某居住，并补偿朱某的搬迁费，最后双方达成了和解协议，使本案得到了圆满的解决。
通过办理这宗案件，笔者深深地感到：看似寻常实奇崛，表面上平淡无奇的案件，只要能多加思考，有时候也别有一番天地。
2002.8.8
本文作者：游植龙
广东经纶律师事务所 高级律师
广东省律师协会电子商务法律业务委员会 秘书长
中华全国律师协会信息网络与高新技术专业委员会 委员
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